KHAN INVESTMENT GUIDE
다가구 레버리지 투자로
월세수익을 높이는 방법
다가구 투자에서 중요한 것은 비싼 건물을 사는 것이 아닙니다. 실제 내 돈이 얼마 들어가고, 비용을 빼고 매달 얼마가 남는가를 계산하는 것입니다.
1. 다가구 투자에서 레버리지란?
다가구주택은 여러 세대의 임차보증금과 월세가 한 건물 안에서 발생합니다. 따라서 기존 임차인의 보증금을 승계하고 금융기관 대출을 적절히 활용하면 매매가격 전체를 자기자본으로 준비하지 않고도 건물을 매입할 수 있습니다.
즉, 건물가격이 10억원이라고 해서 반드시 현금 10억원이 필요한 것은 아닙니다. 보증금과 대출 구조에 따라 실제 필요한 자기자본은 크게 달라집니다.
2. 왜 다가구는 레버리지 효과가 큰가?
다가구는 한 세대에서만 월세를 받는 것이 아니라 여러 세대에서 월세가 발생합니다. 적절한 레버리지를 사용하면 자기자본 투입액을 낮추면서 건물 전체의 임대수익을 받을 수 있기 때문에 자기자본 대비 수익률이 높아질 가능성이 있습니다.
3. 실제 다가구 숫자로 계산해 보면
북삼 다가구 계산 사례
실제 상담자료의 숫자를 이용해 레버리지 구조를 계산해 보겠습니다. 정확한 주소와 소유자 정보는 공개하지 않고 투자구조만 설명합니다.
약 12.41%
4. 12.41%가 그대로 실제 수익률은 아닙니다
여기서 투자자가 반드시 구분해야 할 부분이 있습니다. 위 계산은 월세수입에서 대출이자를 차감한 계산입니다.
따라서 실제 투자판단에서는 이러한 비용까지 반영한 보수적인 순수익률을 다시 계산해야 합니다.
5. 20년 경험으로 다가구를 보는 순서
① 수익률
가장 먼저 실투자금 대비 실제 순수익을 계산합니다. 월세가 많아 보여도 매입가격과 이자비용이 높으면 좋은 투자가 아닙니다.
② 입지
산업단지, 직장, 학교, 교통, 상권 등 실제 임차수요가 계속 발생할 수 있는지를 봅니다.
③ 공실
현재 공실뿐 아니라 주변 원룸 공급과 경쟁건물의 월세가격까지 확인합니다.
④ 건물상태와 수리비
누수, 크랙, 옥상방수, 배관, 보일러, 전기, 엘리베이터 등 매입 후 들어갈 비용을 예상해야 합니다.
⑤ 향후 매각 가능성
내가 살 때만 좋은 건물이 아니라 나중에 다른 투자자도 사고 싶어 하는 수익구조를 갖춘 건물인지 확인합니다.
결론
다가구 레버리지 투자의 핵심은 대출을 많이 받는 것이 아닙니다. 감당 가능한 레버리지를 이용해 자기자본 대비 월세수익을 효율적으로 만드는 것입니다.
그래서 칸공인중개사는 건물가격부터 설명하기보다 실투자금 → 월세 → 이자 → 예상비용 → 월 순수익 → 수익률 순서로 투자구조를 확인합니다.
1천만원대 소액투자 가능성부터 20억원 규모의 수익형 부동산까지 자금조건에 맞춰 검토합니다.
※ 본 내용은 투자구조를 설명하기 위한 정보이며 실제 대출 가능금액, 금리, 세금, 수익률은 개인 및 매물 조건에 따라 달라질 수 있습니다.