KHAN INVESTMENT GUIDE · 20 YEARS FIELD EXPERIENCE
다가구 투자,
첫 번째는 수익률입니다
다가구를 볼 때 건물이 새것인지, 외관이 좋은지보다 먼저 확인해야 할 숫자가 있습니다. 내가 실제로 투자한 돈으로 얼마의 순수익을 만들어 내는가입니다.
1. 월세가 많이 나온다고 수익률이 높은 것은 아닙니다
월세 500만원이 나오는 건물과 월세 800만원이 나오는 건물이 있다고 해서 월세 800만원 건물이 무조건 더 좋은 투자라고 볼 수 없습니다.
매매가격, 승계보증금, 대출금, 금리와 실제 자기자본이 서로 다르기 때문입니다. 따라서 다가구 투자에서는 월세 총액을 보는 것보다 자기자본 대비 얼마의 현금이 남는지를 봐야 합니다.
2. 다가구 수익률은 세 단계로 나눠서 봅니다
매매가격과 연간 임대수입을 단순 비교합니다. 건물을 처음 검토할 때 빠르게 비교하기 위한 숫자입니다.
보증금 승계와 대출을 반영한 실투자금에서 대출이자를 차감해 자기자본 수익률을 확인합니다.
공실, 관리비, 수선비, 보험, 세금 등 실제 비용까지 고려해 최종적으로 투자할 가치가 있는지 판단합니다.
여기서 총 자기자본 투입액에는 단순 실인수가뿐 아니라 취득 관련 비용과 필요한 초기 수리비 등도 함께 검토하는 것이 안전합니다.
3. 실제 숫자로 보면 차이가 확실합니다
북삼 다가구 계산 사례
실제 상담자료의 숫자를 기준으로 수익률 계산방식의 차이를 보겠습니다. 주소와 소유자 정보는 공개하지 않고 투자구조만 사용합니다.
먼저 매매가격만 기준으로 보면
월세 857만원 × 12개월 = 연간 월세수입 1억284만원입니다.
하지만 실투자금과 대출이자를 반영하면
실투자금은 6억3,700만원이고, 연간 대출이자는 약 2,380만원입니다.
연간 월세수입 약 1억284만원에서 연간 이자 약 2,380만원을 차감하면 약 7,904만원이 남습니다.
4. 그래서 높은 숫자 하나만 보고 사면 안 됩니다
위 사례에서 12.41%라는 숫자가 나왔다고 해서 그것이 투자자가 실제로 가져가는 최종수익률이라는 뜻은 아닙니다.
반대로 현재 공실을 정상화하거나 월세가 시세보다 낮은 세대를 조정하고, 불필요한 비용을 줄일 수 있다면 수익구조가 개선될 가능성도 있습니다.
따라서 수익률은 단순히 계산하는 숫자가 아니라 건물의 문제를 찾아내고 개선 가능성을 판단하는 출발점입니다.
5. 수익률이 몇 %면 좋은 다가구일까?
저는 모든 다가구에 똑같이 적용되는 “몇 % 이상이면 무조건 좋은 건물”이라는 기준으로 판단하지 않습니다.
금리가 낮을 때와 높을 때의 기준이 다르고, 신축 건물과 20년 된 건물도 필요한 수익률이 달라야 합니다. 입지가 좋은 곳과 공실 위험이 큰 곳 역시 같은 기준으로 비교할 수 없습니다.
특히 레버리지를 사용할 때는 자기자본 수익률이 높아지는지만 볼 것이 아니라 금리상승과 공실이 발생해도 버틸 수 있는 구조인지를 함께 봐야 합니다.
6. 수익률을 통과한 다음 확인하는 것
① 수익률
실투자금 대비 실제 현금흐름이 투자할 가치가 있는지 먼저 확인합니다.
② 입지
현재 월세가 나오는 것만 보지 않고 앞으로도 임차수요가 유지될 지역인지 봅니다.
③ 공실
현재 공실과 주변 공급량, 경쟁 건물의 월세가격을 확인합니다.
④ 건물상태와 수리비
높은 수익률이 낡은 건물과 큰 수리비 때문에 만들어진 착시인지 확인합니다.
⑤ 향후 매각 가능성
내가 받을 수익뿐 아니라 다음 투자자가 이 건물을 얼마에 살 것인지까지 생각합니다.
투자한 돈 대비 안정적으로 순수익을 만들어 내는 건물입니다.
결론
20년 동안 다가구를 현장에서 다뤄보면 첫 번째는 결국 수익률입니다.
하지만 수익률 하나만 보고 매입하지는 않습니다. 수익률로 1차 판단을 하고, 입지·공실·수리비·향후 매각 가능성을 통과한 건물을 좋은 수익형 부동산으로 봅니다.
투자금과 원하는 월세수익을 기준으로 다가구·원룸건물의 실투자금과 예상수익률을 계산해 드립니다.
※ 본 내용은 부동산 투자구조를 설명하기 위한 정보입니다. 실제 대출 가능금액, 금리, 세금, 공실, 수리비와 실제 수익률은 투자자와 개별 매물의 조건에 따라 달라질 수 있습니다.