KHAN INVESTMENT GUIDE · 20 YEARS FIELD EXPERIENCE

월세가 나오는 건물,
얼마에 사야 적정할까?

월세가 많이 나온다는 이유만으로 높은 가격에 건물을 사면 수익형 부동산 투자의 의미가 없어집니다. 수익을 먼저 보고 매입가격을 역산하는 것이 중요합니다.

1. 월세 500만원이면 얼마짜리 건물일까?

월세 500만원이면 연간 월세수입은 6,000만원입니다. 하지만 이것만으로 건물가격을 정할 수는 없습니다.

공실, 수리비, 관리비 등으로 연간 1,000만원이 소요된다고 가정하면 실제 운영 순수익은 약 5,000만원이 됩니다.

2. 목표수익률에서 매입가격을 역산합니다

예를 들어 연간 순수익이 5,000만원이라고 가정해 보겠습니다.

같은 월세를 받는 건물이라도 투자자가 요구하는 수익률에 따라 살 수 있는 가격은 크게 달라집니다.

위 숫자는 계산법을 설명하기 위한 예시이며 실제 적정가격을 의미하는 것은 아닙니다.

3. 칸에서는 네 가지 숫자를 먼저 맞춥니다

이 네 가지를 맞춰보고 현재 매도호가가 투자자 입장에서 수익을 낼 수 있는 가격인지 판단합니다.

4. 레버리지를 사용하면 매매가격과 실투자금은 달라집니다

다가구와 원룸건물은 기존 임차인의 보증금과 대출을 활용할 수 있기 때문에 매매가격과 실제 자기자본이 다릅니다.

따라서 8억원 건물이라도 보증금 2억원과 대출 4억원을 활용한다면 단순 계산상 자기자본은 약 2억원 수준이 될 수 있습니다.

이때는 건물 전체 가격의 수익률뿐 아니라 실제 자기자본 2억원이 매년 얼마의 순현금흐름을 만드는지를 다시 계산해야 합니다.

5. 싼 건물이라고 반드시 좋은 건물은 아닙니다

매매가격이 싸게 나온 건물은 이유부터 확인해야 합니다.

예를 들어 3억원에 산 건물에 2억원의 수리비가 필요하다면 투자자는 3억원짜리 건물이 아니라 최소 5억원 이상이 들어가는 투자로 봐야 합니다.

6. 수익률이 높아 보여도 입지를 확인합니다

수익률은 첫 번째 기준이지만 전부는 아닙니다. 현재 수익률이 높더라도 임차수요가 줄어드는 지역이거나 앞으로 큰 수리비가 발생할 건물이라면 투자위험이 커집니다.

7. 매도호가보다 중요한 것은 내가 살 가격입니다

수익형 부동산은 매도자가 8억원을 원한다고 해서 8억원의 가치가 있다고 판단하는 상품이 아닙니다.

투자자가 원하는 수익률과 예상 순수익을 대입해 나는 얼마까지 살 수 있는가를 먼저 계산해야 합니다.

결론

월세 300만원, 500만원, 800만원이라는 숫자는 투자 판단의 시작일 뿐입니다.

칸공인중개사는 월세수입 → 비용 → 순수익 → 실투자금 → 목표수익률 → 적정 매입가격 순서로 건물의 투자구조를 검토합니다.

그리고 계산된 가격이 현재 매도호가보다 낮다면 가격을 조정해서 살 수 있는지 검토하거나 다른 매물을 찾습니다.

※ 목표수익률과 적정 매입가격 예시는 계산방법을 설명하기 위한 것입니다. 실제 건물가치와 투자수익은 입지, 임대현황, 대출조건, 세금, 공실, 건물상태와 수리비 등에 따라 달라질 수 있습니다.